Đường vào “Gold Mine” (mỏ vàng) qua ba bài thuyết trình của tác giả lừng danh

Cali Today News – Trong mục sổ tay kinh tế vào cuối tuần rồi, chúng tôi đã đề cập đến một phần trong loạt bài thuyết trình gồm 3 phần của tác giả lừng danh David Bach trên đài truyền hình toàn quốc CBS. Bài viết có tựa đề “Làm Giàu Từ Địa Ốc Qua Cái Nhìn Của Tác Giả Lừng Danh David Bach. Bài này là một lượt thuật tổng quát về bài 2 dưới tựa đề chính “From Real Estate To Riches” trong loạt bài nói chuyện 3 kỳ của ông ta. Trong phần này, ông đề cập đến vấn đề “automatic millionaire mortgage approach”. Và cũng như đã hứa cùng qúy độc gỉa Cali Today, trong số báo cuối tuần này, chúng tôi sẽ lượt thuật hai phần còn lại, dưới một tựa đề “Đường vào “Gold Mine” (mỏ vàng) qua bài thuyết trình của tác giả lừng danh David Bach trên đài CBS”, dựa vào hai bài thuyết trình còn lại với tựa đề nguyên tác như sau: “Automatic Millionaire Homeowner” và “Making Your Home Your Gold Mine.”

Trong 2 bài này, tác giả David Bach đã trình bày một quan điểm, một lộ trình khá chi tiết phương pháp thành công trong việc xây dựng tài sản của ông, mà trong nhiều ý kiến, chúng ta thấy tính chất hiện đại của phương pháp mà một phần cũng liên quan đến hoàn cảnh chính sách tài chánh ngân hàng hiện nay. Có thể, cái nhìn của ông ta khá hiện đại, phi truyền thống mà chúng ta từng biết.

Để qúy độc giả có thể theo dõi vấn đề một cách hệ thống, chúng tôi xin lượt trình một cách khá dài dòng 2 bài thuyết trình quan trọng này.

1. Own vs Rent (phân tích lợi hại giữa việc sở hữu và thuê nhà)

Mở đầu cho bài nói chuyện đầu tiên, ông ta trực tiếp sút thẳng vào vấn đề bằng câu nói như sau: “The key to becoming a millionaire is to own your own home, rather than to rent one” (chiếc chìa khoá để trở thành một triệu phú là sở hữu một căn nhà, thay vì thuê một căn nhà.” Ông lại phán ra một kết luận ngay sau đó: “You simply cannot get rich by renting” (qúy vị sẽ không thể làm giàu nổi bằng cách đi thuê nhà ở).

Dẫu sao đi nữa, đó chỉ là một nhận xét mà thôi và nhận xét này có thuyết phục được hàng triệu thính giả truyền hình trên toàn quốc hay không, còn tùy thuộc vào chuyện ông ta chứng minh và lý giải như thế nào cái nhận xét nói trên.

Tuy ông ta có nói ngay với người điều hợp buổi nói chuyện là ông Rene Syler là “Thật khó thể nào chia xẻ ý tưởng đó với người đang thuê nhà”; nhưng, “để có tài sản giàu có tại Hoa Kỳ, qúy vị phải sở hữu căn nhà.”

Nghe câu nói này, chính bản thân người viết cũng cảm thấy sao đó, và tiếp tục nghe ông ta nói, thì khi càng đi sâu hơn vào lý luận của ông, chúng tôi cảm thấy ông ta cũng có lý.

Ông ta nhấn mạnh rằng tuy khái niệm nói trên là “khó chia xẻ, khó thông cảm” nhưng đó lại là một sự thật (it’s a truth).

2. Sự thật khó chia xẻ nói trên ra sao?

Bước đầu tiên khám phá ra sự thật đó, theo ông David Bach là những điểm lợi về tài chánh qua việc sở hữu căn nhà. Tóm lại, ông ta trình bày 3 điểm lợi đó như sau:

a. Tiết kiệm tiền thuế:

Ông ta nói: “Người ta hay nói địa ốc là địa điểm, địa điểm và địa điểm. Không phải vậy! Địa ốc là thuế, thuế, và thuế” (people say real estate is location, location, location. It’s not. It’s taxes, taxes, taxes). Khi mà chúng ta mua nhà, một phần tiền trả tiền nhà được trừ vào thuế và cũng có nghĩa là chính phủ đang tài trợ (subsidize) tiền mua nhà của chúng ta, và chính vì thế, mà ngày càng có nhiều người Mỹ mua nhà. Mua nhà để trừ thuế.

b. Tiền lời miễn thuế.

Khi chúng ta mua nhà, và khi chúng ta bán ra (hẵn nhiên có một vài quy định), tiền lời 250 ngàn được miễn thuế (nếu bạn độc thân) và nếu bạn có gia đình, số tiền lời được miễn thuế lên đến nửa triệu. Đó là loại tiền lời duy nhất từ đầu tư mà chính phủ cho bạn miễn thuế (tax free gains). Còn gì sướng bằng.

c. Kinh doanh kiếm lời từ tiền của người khác

Khi bạn mua nhà, bạn có thể đặt tiền “down” và có thể không đặt tiền down một cắt nào, và bạn vay tiền từ nhà băng, và bạn kiếm lời từ tiền của người khác. Năm ngoái, có tới 43% người mua nhà lần đầu mà không đặt cọc (down) xu nào cả.

Như vậy, họ đã khởi động vào con đường xây dựng sự giàu có bằng “zero down payment”. Nhiều người có quan niệm chưa hẵn đúng là muốn mua nhà phải đặt tiền down nhiều, và sự thật thì có khi không hẵn như thế. 43% người mua nhà lần đầu nói trên vào năm ngoái hoàn toàn không có đặt tiền down. Kỹ nghệ cho vay của các nhà băng đã thay đổi rồi. Theo tác giả David Bach, hiện nay có cả 10 triệu người Hoa Kỳ đang đi thuê nhà ở và nếu họ quyết định đổi từ thuê nhà sang mua nhà, thì có thể rất nhiều người trong số đó hội đủ điều kiện để nhà băng cho vay nợ mua nhà.

Và những điểm lợi tài chánh và thuế má nói trên là một phần trong chiến lược làm giàu từ địa ốc của tác giả David Bach.

Ngoài những lý luận nói trên, ông ta cũng phân tích và so sánh trực tiếp giữa cái lợi và hại của việc thuê nhà và mua nhà. Ông ta nói rằng: “Có thể, trong một số thị trường, việc thuê nhà rẽ hơn. Thế nhưng, trong cái nhìn lâu dài, thì việc thuê nhà không bao giờ rẽ cả.” Ông ta phân tích là nếu chúng ta thuê nhà với giá 1,500 Mỹ kim/tháng, thì trong 30 năm, chúng ta phải trả một khoản tiền là 540,000 Mỹ kim tiền thuê nhà. Đó là trường hợp mà chủ nhà dễ chịu, không tăng tiền thuê. Nếu chủ nhà tăng 5%, thì người thuê nhà phải trả 1.2 triệu Mỹ kim trong thời hạn 30 năm. Sau 30 năm thuê nhà, chúng ta tay trắng vẫn hoàn trắng tay. Và ngược lại, nếu chúng ta mua căn nhà với giá 200 ngàn, chúng ta vẫn trả tiền ngần ấy hàng tháng, nhưng mà sau 30 năm, sau khi trả hết nợ nhà, giá trị căn nhà có thể lên tới 1.2 triệu, và nếu trừ tiền trả căn nhà, thì chúng ta có thể lời tới 740 ngàn Mỹ kim.

Với lý luận này, tác giả David Bach cho là trong cái nhìn lâu dài thì sở hữu nhà giúp chúng ta có tài sản, có tiền lâu hậu.

Và trong sổ tay tuần trước, chúng tôi có đề cập đến mortgage approach, và có thể chúng ta áp dụng cách trả tiền mỗi tháng 2 lần, thì thời gian trả tiền nhà sẽ rút ngắn đi nhiều: Thay vì 30 năm, có thể xuống dưới 23 năm.

Một vấn đề khác mà nhiều người quan tâm là tình hình thị trường địa ốc hiện chậm lại và đi xuống, nên nhiều người đang đứng trước biên giới của một quyết định: Tiếp tục thuê nhà hay nghe theo ông David Bach đi mua nhà?

Ông ta đã trả lời cho câu hỏi này là: “Thị trường địa ốc không mang tính chất quốc gia, mà là thị trường địa phương. Địa ốc duy nhất mà bạn quan tâm chính là thị trường bạn đang sống, con đường mà bạn đang ở và tài sản mà bạn đang sở hữu.”

Trong thị trường hiện nay, có nhiều khu vực vẫn “hot” nhưng có nhiều khu vực đã trở nên chậm chạp và xuống giá. Thậm chí trong cùng một thị trường, có khi khu này lên giá, khu khác lại xuống giá, và vấn đề mà tác giả David Bach nhấn mạnh là vấn đề địa phương, vấn đề khu vực mà nơi đó bạn tính mua căn nhà.

Trong phần sau này của bài viết, qúy độc giả có thể tham khảo thêm về lý luận của ông David Bach để tìm câu trả lời thêm cho vấn nạn nói trên.

3. Nếu một đã tốt rồi, thì hai lại tốt hơn và ba trở lên là tốt nhất

Mấy anh em chúng tôi khi nghe ông David Bach trình bày quan điểm này mà thấy thật “nổi da gà” vì tính chất “tấn công mãnh liệt” của ông và thích thú với lý luận của ông ta.

Như trên ông đã phân tích, mua một căn nhà thì tốt hơn là đi thuê nhà. Từ đó, ông ta lý luận rằng nếu căn nhà là tài sản của bạn, mang lại sự giàu có cho bạn, thì hai căn vẫn tốt hơn, và trên ba căn lại càng tuyệt.

Vậy có phiêu lưu quá không? Mạo hiểm quá không?

David Bach phân tích như sau. Ông ta phân tích rằng trước đây nhiều người theo khuynh hướng truyền thống là lập gia đình, mua một căn nhà nhỏ, khi gia đình lớn dần, đông dần, thì bán nhà nhỏ mua căn nhà lớn hơn, đắt tiền hơn. Ông ta cho là đó là cách nghĩ truyền thống.

Và theo ông, cách nghĩ bây giờ là phải có “automatic millionaire mindset” (suy nghĩ triệu phú ngay tức thì) bằng cách phá vỡ cách nghĩ cổ điển đó (breaking away from the traditional patterns).

Vậy cách nghĩ hiện đại, phi truyền thống ra sao?

Đó là: Nên mua nhà sớm và nghĩ ngay là liệu căn nhà bạn đang ở, nếu đem cho thuê, thì tiền thuê có đủ trả tiền nợ nhà hàng tháng không? Nếu đủ, thì nghĩ ngay chuyện mua căn nhà khác và cho thuê ngay căn nhà mà bạn đang ở.

Bằng cách này, theo ông ta, thì không cần bạn có nhiều tiền mới làm được mà bạn có ý nghĩ (mindset) làm như thế không mà thôi.

Trong năm 2004, một trong 4 căn nhà mua là nhà đầu tư. Như thế, khuynh hướng trở thành landlord (chủ nhà cho thuê) là khuynh hướng phổ biến tại Hoa Kỳ.

Nhiều người nại ra lý do là cho thuê nhà thì nhức đầu lắm: Nửa đêm họ gọi chuyện này, chuyện khác… Nói theo ngôn ngữ trong nước hiện nay là “nhiêu khê” lắm! Ông ta đưa ngay ra giải pháp là chúng ta chỉ cần nhờ một công ty quản trị việc cho thuê nhà lo lắng những cái nhức đầu này cho chúng ta, và mỗi tháng trả cho công ty quản trị này 5% tiền cho thuê là mọi cái nhức đầu hết ngay lập tức liền.

Cũng có người nói rằng thu tiền nhà cũng “nhiêu khê” lắm. Ông ta cho rằng chúng ta có thể giải quyết chuyện nhức đầu ngay từ đầu bằng cách ngay lúc ký hợp đồng cho thuê, mỗi tháng họ tự bỏ tiền vào nhà băng cho bạn theo một ngày ấn định nào đó, và bạn theo dõi chuyện đó là xong ngay.

Cái chiến lược mà ông David Bach nhấn mạnh trong cách này là dùng tiền equity để tạo ra sự giàu có (use your equity to build wealth) và dùng tiền nhà băng làm giàu cho mình (the rich get richer by leveraging the wealth they already have).

Nhiều người đặt ra hai vấn đề sau đây với ông David Bach: (1) nếu thị trường sụp xuống thì người có nhiều nhà sẽ sụp nặng hơn và (2) nếu thị trường cho thuê sa sút thì lấy gì mà trả bù cho các căn nhà cho thuê?

Về hai điểm này, ông ta trả lời rằng vấn đề chính trong chiến lược này là cash flow, cash flow, và cash flow (tiền luân lưu). Nếu căn nhà bạn tính mua mà bạn nghiên cứu thấy là tiền thuê nhà đủ để trả tiền mortgage, tiền bảo hiểm và tiền thuế thì bạn hãy mua, bằng không thì đừng. Và chiến lược thứ hai nữa là tạo ra ngân quỹ khẩn cấp (emergency fund). Trong trường hợp có biến động, giá thuê nhà giảm xuống trong một thời gian, thì chúng ta có “túi phụ” để móc ra trả tiền nhà, đó là quỹ khẩn cấp.

Vài suy nghĩ của người viết

Trong kinh tế và đầu tư, chúng ta có một quy luật là “more risk, more return” (lợi nhuận càng cao thì rủi ro càng nhiều). Ông bà ta nói “Có gan thì làm giàu”. Nhưng nhiều khi cũng không ít trường hợp xảy ra là càng liều lĩnh thì có khi càng nguy hiểm, càng nhiều rũi ro. Trong ba bài thuyết trình của ông David Bach, ông ta nhắc đến nhiều những chữ như là “automatic millionaire”, millionaire mindset”, như là “breaking away from traditional patterns”,… Những chữ này khiến chúng ta suy nghĩ có một cái gì đó lạc quan, dễ dãi, hiện đại,…

Thế nhưng, một yếu tố mà chúng tôi chờ đợi trong 3 bài thuyết trình là những phân tích (analysis) về các negative scenarios (những nghịch cảnh) và những phương pháp đối phó và quản trị khi rũi ro xảy ra (risk management strategies) thì chưa thấy ông ta đề cập đến nhiều. Thực tế, ông có đưa ra một vài tình huống nghịch cảnh và đề nghị một số giải pháp, nhưng cũng chưa nhiều.

Và hy vọng rằng chính qúy độc giả sẽ là người trả lời những vấn đề còn lại nói trên.